上海房屋糾紛律師案情簡(jiǎn)介：

　　2006年4月李某與北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定李某購(gòu)買該公司在北京朝陽(yáng)的一處商業(yè)用房，房屋面積30平，層高4.2米，總價(jià)款310036元。2007年6月李某如約收房，但經(jīng)實(shí)際測(cè)量發(fā)現(xiàn)層高只有3.8米，實(shí)際層高與合同約定的層高少了整整40厘米，后李某將開(kāi)發(fā)商訴至法院要求開(kāi)發(fā)商賠償其因?qū)痈呖s水造成的損失49753.34元和因商鋪公共購(gòu)物環(huán)境整體品質(zhì)下降導(dǎo)致的業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益損失40000元。開(kāi)發(fā)商辯稱合同寫的層高數(shù)字是工作人員筆誤造成，合同沒(méi)有約定層高縮水的違約責(zé)任，且不影響李某使用房屋，故不同意賠償。

　　法院判決：

　　經(jīng)審理法院并未采納開(kāi)發(fā)商的抗辯理由，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付與約定不一致已構(gòu)成違約，故判決開(kāi)發(fā)商向李某賠償7%購(gòu)房款即21702.5元，駁回了李某其他訴訟請(qǐng)求。

　　律師評(píng)析：

　　上述案件中李某起訴賠償?shù)挠?jì)算方式參照的是面積差的賠償計(jì)算方法但并沒(méi)有被法院所采納，開(kāi)發(fā)商明顯構(gòu)成違約需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因合同沒(méi)有約定層高縮水的違約責(zé)任，法院在較為合理的范圍內(nèi)判決開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。對(duì)于這類層高縮水問(wèn)題建議購(gòu)房人通過(guò)鑒定方式向開(kāi)發(fā)商要求索賠，在起訴前或訴訟中委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)同地段符合約定層高的房屋和層高縮水的房屋進(jìn)行估價(jià)鑒定，以此確定損失額要求開(kāi)發(fā)商賠償。

　　分析案例之前，咱們先說(shuō)明一下什么是層高。按照國(guó)家規(guī)定，層高是指上下兩層樓面或者樓面與地面之間的垂直距離。這么講有點(diǎn)拗口，簡(jiǎn)單說(shuō)，層高就是室內(nèi)的凈高加上樓板的厚度。

　　有了這個(gè)知識(shí)咱們?cè)賮?lái)分析案情，根據(jù)有關(guān)規(guī)定3米8的層高，確實(shí)已經(jīng)高于國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)了，現(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵就是，這是否能夠成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)的理由呢？當(dāng)然不行，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是房屋設(shè)立的最低標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商的房屋達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。

　　而業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，明確約定了房屋的層高，合同對(duì)雙方都具有約束力，那么開(kāi)發(fā)商交付給業(yè)主的房屋，就不僅要應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，而且要符合合同中對(duì)層高的約定，業(yè)主購(gòu)買的房屋層高嚴(yán)重縮水，所以開(kāi)發(fā)商必須對(duì)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，因?yàn)榉课菀呀?jīng)建成了，扒了重建顯然是不現(xiàn)實(shí)的，那又該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？

　　首先，咱們應(yīng)該先看合同有沒(méi)有關(guān)于層高，如果縮水怎么辦這樣的約定，如果有那就按約定辦，如果沒(méi)有就要按照以下的方式來(lái)解決：

　　第一種：按照層高縮水的比例或者體積縮水的比例賠償，賠償額等于層高或者體積縮水的比例乘以房款。

        第二種：比照面積縮水的處理方法。上期咱們講過(guò)，先算出啊實(shí)際層高與合同約定層高的誤差比例，如果層高縮水超過(guò)3%，那么業(yè)主可以請(qǐng)求解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款和相應(yīng)的利息。

　　如果繼續(xù)履行合同，那3%以內(nèi)的部分按照合同約定據(jù)實(shí)結(jié)算，多付的購(gòu)房款以及利息的，由開(kāi)發(fā)商返還給業(yè)主，而誤差超過(guò)3%的部分的購(gòu)房款，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商雙倍返還給業(yè)主。

　　最后一種：法院根據(jù)自由裁量權(quán)合理確定賠償金額。根據(jù)以往公布的案例，大多類似案件，法院都采用了最后一種方法，就是根據(jù)房屋凈高的差額，凈高影響到的使用面積，或者說(shuō)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)值受的影響等等綜合因素，酌情給予一定金額的補(bǔ)償。

　　在這里我提醒大家，如果您購(gòu)買的房屋遇到了層高縮水的情況，即使合同沒(méi)有約定解決辦法，仍然應(yīng)當(dāng)積極維護(hù)自己的權(quán)益，最好是在簽訂合同的時(shí)候，跟開(kāi)發(fā)商在合同中對(duì)層高縮水問(wèn)題，做出違約責(zé)任的明確約定，防止出現(xiàn)糾紛之后給自己帶來(lái)不必要的麻煩。上海房屋糾紛律師