老舊小區改造的是什么？

　　老舊小區指的是在單位制改革之前，由政府或者單位出資建設的居住區。可以說，在很長的一段時間內，老舊小區是一項惠民工程。根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱“舊改指導意見”）規定，城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類等3 類。本次北京市針對老舊小區改造主要圍繞“六治七補三規范”，即老舊小區改造除了持續推進新開工老舊小區拆除違法建設和環境整治提升外，也可根據居民意愿選擇增設電梯、補建停車位以及開展抗震加固、樓體節能改造等基礎設施和適老化改造。

　　鑒于老舊小區居住人群多為老年人的特性，其改造的重要一環就是“適老化”改造。例如住宅樓出入口的無障礙改造、小區內人行道路無障礙改造、小區內老年人專用活動場地平整地面等都被納入舊改的基礎項目。總歸來說，老舊小區改造是一項長期的系統工程。這就需要相關部門在做好前期科學規劃，保留城市文脈的同時，還要探索一條能夠協調各方利益的改造模式。史律師提醒拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。

　　去年以來，國家開始全面推進城鎮老舊小區改造。得知這個消息之后，我有位朋友感到有些茫然。他在縣城有一套比較小的老房子，屬于典型的老舊小區，始建于上世紀八十年代初。原來他們小區一直被列為棚改規劃，但因種種原因一直沒有付諸實施，如今朋友已經買了另一套新房子，可是這套老房子竟然有些雞肋，如果賣，價格不合算，拆遷當然有價值，現在看來是遙遙無期。不知道，接下來的改造，會是怎么樣？

　　以改造為契機，提升小區治理水平應是重中之重。

　　去年，我到一個社區走訪，社區干部告訴我，他們有一個老舊小區已經納入改造范疇。談起此次改造的思路，社區干部頗為感慨。此前搞棚改時，主要是和居民戶談拆遷補償的事情，難度很大，工作任務重。沒想到此番老舊小區改造，也是困難重重，居民意見不一，各個要求不一樣。

　　比如安裝電梯，低層住戶的工作就很難做。比如有些違法建筑的拆除，有的居民戶就不配合。比如基礎設施改造涉及到要居民籌錢時，也是相當之難。比如停車場、綠化方面的建設，每個居民戶的意見也難以統一。這其實就涉及到小區治理的問題。因為已經涉及到每個居民戶的切身利益，每個居民戶都想參與進來，以維護自身的利益。動員群眾積極參與，這已經是十分可能的事情。

　　去年，有一個社區在開展老舊小區改造時，先是組織社區志愿者挨家挨戶走訪，征求居民意見，發現大家意見很不統一。于是當地街道決定舉行小區論壇，將街道干部、縣直職能部門的同志，以及上百名居民代表組織起來，就志愿者們收集的問題，大家進行公開對話，一一予以解決，最終取得了很好的效果。這就是，居民的事情居民說、居民辦。

　　還有一個方面，就是要采取市場運作的方式，積極引導社會資金投入，比如通過廣告投放、充電設施、智能快遞箱等收費性服務設施建設，將老舊小區改造與增值服務開發相結合，彌補老舊小區改造資金缺口。有位縣里的領導說，老舊小區的改造不能只是停留在硬件建設方面，更重要的是要提升小區治理水平。一方面要以此為契機，動員居民積極參與改造、積極承擔義務，從而形成群眾參與社會治理的機制，以解決城市居民之間互不熟悉、互不往來的窘境。另一方面要優化、提升物業服務水平，讓小區業委會、物業公司、社區形成良好的運行機制，從而大大減少物業糾紛，提升小區安全防范和文明建設水平。這或許才是老舊小區改造的真正意義所在。不只是呈現一個外觀漂亮的小區，更要有一個內涵豐富、安全文明的小區。
 

　　徹底拆遷與加裝改造哪個更好？

　　這個還真不能一概而論，應該各有客觀實際，效果也是各有利弊。徹底拆遷，能夠給城市面貌來一個大改善，完全按照全新的設計來打造，無論是房子的風格、樣式，還是基礎設施和環境的改善，肯定都是不一樣的。不少地方老舊小區經過大拆大建之后，不只是小區環境，而且周邊環境都呈現出大變樣。畢竟有的老舊小區已經過去多年，不拆掉重建，有的已經遠遠跟不上時代。不過，徹底拆遷也有不少弊端。一是抬高了房價。尤其是貨幣化安置方式，在一些三四五線城市，也是大大抬高了房價。二是催生一些懶散的拆二代。我曾經坐過一個網約車，他就屬于拆二代，在一線城市里有三套房子，本來是不愁錢花，只是不想和其他拆二代那樣，天天泡在牌桌上，所以才出來干點活，不想就此沉淪下去。三是成本太高。如此大拆大建，成本也是很高的，花掉的錢也不少。

　　而就加裝改造來說，也要根據各自不同的情形，有的老舊小區還能夠進行改造，但是有的小區恐怕也不行了，主要在于基礎條件太差。比如房屋質量還行不行？比如停車場改造之后能否滿足需求？在這方面，不少老舊小區的確存在很大缺陷。但是，一般來說，老舊小區只要在水電、通信、燃氣、停車場、綠化、安全防范、電梯加裝等方面完成改造之后，還是可以大大提高品質的，這樣來看，改造的成本要小得多，也能達到不錯的效果。城市的品質由此提升，居民的居住環境得到改善，房屋的價值也自然會提升。

　　如果你的房子符合以下3點，未來還是有希望被拆遷的。

　　第一：小區所在區域是否有規劃

　　有不少小區，本身是沒有拆遷的計劃的，但是小區所在位置有規劃，建設一些公共配套設施。比如建設學校、公園、地鐵、高架等等，這些都會導致這些小區拆遷。所以，就算是有些老小區改造工程已經完成，如果涉及到市政規劃方面的話，小區拆遷還是非常容易的。在以后棚改政策結束后，這應該是小區拆遷最常見的原因之一了。

　　第二：小區房齡和質量問題

　　對于舊改政策來說，也不會是一刀切。如果有些小區改造工程完工幾年后房子質量問題依然沒有解決，而且無法通過改造解決問題的話。這些房子都可能被歸類為危房。對于危房的處理方式現在還是像以前一樣實行拆遷。對于房齡比較高的房子來說，雖然舊改之后，小區環境基礎配套設施得到改善，但是房齡的問題依舊在那里。隨著時間的推移，這類房子出現質量問題的概率就會越來越高。所以，如果老小區的房齡非常高，以后也有拆遷的希望。但是像上文說的鄭州國棉三廠的蘇式老樓房，拆遷希望渺茫了，因為鄭州市政府想把這些老房子打造成鄭州的歷史文化名片。畢竟早在省會搬到鄭州之前，這些紡織廠就已經存在了，代表著鄭州的文化。

　　第三：開發商愿意自己花錢拆遷

　　在以前棚戶改拆遷時，國家會對開發商拆遷過程中給予很大的資金補助，所以開發商愿意對老舊小區進行拆遷。但是棚戶改政策結束后，也意味著國家不會再為拆遷給予資金補助。所以，以后的拆遷更多的都是開發商自己出錢補償拆遷戶，再自己拍下小區的土地，這種拆遷對于開發商來說成本非常高，一般情況下開發商是不愿意拆遷的。但是如果你所在的小區地理位置確實非常好的話，開發商拆遷有利可圖，那么開發商愿意自己出錢拆遷。所以，如果你所在小區地理位置非常好的話，未來小區還是非常有希望被開發商拆遷的。如果你所在小區地理位置或者周邊配套不好的話，沒有足夠吸引力來吸引開發商投資的話，未來想拆遷還是很難的，畢竟房企拆遷的目的是為了掙錢而不是做慈善。

　　其實，對于很多居住在老小區的人來說，拆遷確實是一個改變自己居住環境和經濟條件的捷徑。但是從另一方面來說，這些老小區本身地理位置優越，周邊配套完善，如果舊改完成后，基礎配套設施和小區居住環境都可以得到改善，這些老房子也是非常好的住宅。對于一些老人來說，居住在老小區，小區內有自己的鄰居、同事、朋友、親人等等，老人不會一個人孤單，所以不拆遷的話也不是沒有好處。整體而言，舊區改造后，并非無望拆遷。所以對于居住在老小區的業主們，想知道未來自己的房子有沒有機會拆遷，可以看看自己所在小區符合以上3點情況沒有。如果符合其中任何一種情況，未來都是有可能被拆遷。上海拆遷律師咨詢