上海買賣房屋合同糾紛律師 案件一。

　　對房屋租賃合同解除后裝飾裝修費(fèi)的補(bǔ)償，應(yīng)明確責(zé)任，合理計(jì)算損失。

　　案件陳述。

　　今年11月，甲公司在其微信公眾號上發(fā)布了招商信息，打造了兒童主題綜合服務(wù)平臺。2008年11月29日，乙公司從甲公司處租賃407室經(jīng)營嬰幼兒水育館，租期為“2+3年”。2018年初，因在407房從事0-4歲幼兒水上訓(xùn)練，違反國家規(guī)定，門頭溝區(qū)消防支隊(duì)對甲公司、乙公司作出行政處罰決定。B公司向法院提起訴訟，請求解除租賃合同，要求A公司賠償裝修和營業(yè)損失等。

　　法庭的裁決

　　法院酌定，甲公司應(yīng)對乙公司的損失承擔(dān)70%，乙公司應(yīng)對自己的損失承擔(dān)30%的責(zé)任，甲公司應(yīng)按上述比例賠償乙公司的裝修殘值損失。

　　裁判的提示

　　判斷是否賠償裝修損失，第一：應(yīng)明確合同解除的原因，明確是出租方違約，承租人違約，雙方違約，或者是由于不可歸責(zé)于雙方的原因，以此判斷是否賠償裝修損失及賠償比例。二是裝飾裝修的剩余價(jià)值，主要是通過在合同履行過程中，扣除裝飾裝修工程的造價(jià)來確定。裝修殘值的確定應(yīng)明確裝修殘值的計(jì)算年限及殘值的評定基準(zhǔn)日期。對裝修殘值的計(jì)算年限，應(yīng)根據(jù)租期確定，當(dāng)事人對合同條款的理解存在爭議的，應(yīng)根據(jù)合同的相關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣和誠實(shí)信用原則，根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思確定。就裝修殘值的評定基準(zhǔn)日期而言，應(yīng)考慮合同的履行情況，主要根據(jù)承租人實(shí)際使用租賃物的時(shí)間確定。

　　案件二

　　對裝飾裝修費(fèi)用的賠償，在房屋租賃合同無效后，應(yīng)明確無效責(zé)任，合理計(jì)算損失。

　　案件陳述。

　　甲公司與乙公司于2016年7月6日簽訂了一份《租賃合同》，主要約定乙公司從甲公司處租賃1號房，租期從2016年7月6日至2036年7月5日；租賃用途為辦公；乙公司可根據(jù)自己的需要對所租賃的房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑欤黧w結(jié)構(gòu)不得改變。契約簽訂后，甲公司將第一層房屋交予乙公司，乙公司付租金。B公司開工對該房屋進(jìn)行了內(nèi)部裝修，并對院落和圍墻進(jìn)行了修復(fù)。2017年5月23日，北京市規(guī)劃委做出限期拆除決定，1號樓為逾期不拆除的城鎮(zhèn)臨時(shí)建筑項(xiàng)目，限期拆除。現(xiàn)甲公司向法院提起訴訟，請求確認(rèn)雙方簽訂的房屋租賃合同無效，要求乙公司騰出房屋。B公司提出反訴，要求A公司賠償裝修費(fèi)用。

　　法庭的裁決

　　第一幢房屋為臨時(shí)建筑，甲公司與乙公司之間的房屋租賃合同無效。出租方同意承租人對裝飾裝修合同無效后，對已經(jīng)形成附和的裝飾裝修物，出租方不同意折價(jià)使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)造成合同無效的過錯，由雙方分擔(dān)現(xiàn)值損失。在本案中，導(dǎo)致《租賃合同》無效的主要原因在于甲公司，該公司對因上述合同無效而造成的損失負(fù)主要責(zé)任，乙公司負(fù)次要責(zé)任。

　　裁判的提示

　　造成房屋租賃合同無效的原因很多，司法實(shí)踐中對房屋租賃合同一般是對沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而擅自進(jìn)行建設(shè)的臨時(shí)建筑而訂立的。特別是對雙方約定租賃用途為商業(yè)的房屋，承租人在房屋出租后對房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生糾紛后對裝修損失的賠償往往成為雙方爭論的焦點(diǎn)。如果出租人不同意使用裝修，則由雙方根據(jù)造成合同無效的過錯分擔(dān)損失，對雙方過錯比例的確定，應(yīng)按個案加以區(qū)分，但在無特別約定或特殊情況下，認(rèn)定出租人的過錯大于承租人，出租人則對裝修損失承擔(dān)主要責(zé)任。其次，關(guān)于裝修損失的確定問題，在房屋租賃合同無效的情況下，出租人與承租人關(guān)于房屋租賃期限的約定也是無效的，因此不能根據(jù)合同約定的租賃期限分?jǐn)傃b修費(fèi)用，出租人和承租人應(yīng)就糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)有的裝修物進(jìn)行工程造價(jià)評估，并按裝飾附和物的現(xiàn)值分?jǐn)倱p失。

　　案件三。

　　出租人使用的是商鋪的，即使租賃合同中沒有約定協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照，協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照是租賃合同的附隨義務(wù)。

　　案件陳述。

　　2017年10月8日，劉某與甲公司簽訂了一份《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定劉某向甲公司租賃用于餐飲的1號商鋪。租期從2016年11月22日至2021年8月9日止，包括45日的免租期。2017年4月，劉某向甲公司郵寄了一份解除合同的書面通知，稱由于甲公司遲遲不能提供消防等相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，而且由于沒有提供有效的營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致甲公司無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致商鋪至今未按約定營業(yè)，要求解除商鋪?zhàn)赓U合同。2017年4月17日，甲公司簽收了。劉某向法院起訴，要求確認(rèn)商鋪?zhàn)赓U合同的解除，并由甲公司賠償各項(xiàng)損失，如裝修費(fèi)。該案件爭議的焦點(diǎn)是甲公司是否違約，劉某是否享有解除合同的權(quán)利。

　　法庭的裁決

　　簽訂合同后，劉某多次要求甲公司提供相關(guān)資料協(xié)助其辦理營業(yè)執(zhí)照，但截至2017年4月劉某提起訴訟時(shí)，甲公司仍未提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需的相關(guān)資料，此時(shí)已超出了承租人起租日期五個月，甲公司的行為導(dǎo)致劉某無法實(shí)現(xiàn)合同目的。在合同履行過程中，劉某享有合同解除的權(quán)利。

　　裁判的提示

　　首先，如果房屋租賃用途為商鋪，出租人也有義務(wù)在租賃合同中明確約定，出租人使用房屋用于餐飲、住宿等經(jīng)營目的，即使在租賃合同中沒有約定協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，出租人也有義務(wù)協(xié)助承租人辦理營業(yè)執(zhí)照，出租人協(xié)助承租人辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)系出租人的附隨義務(wù)。出租人違反了附隨義務(wù)，致使承租人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，承租人享有法定解除權(quán)。其次，為避免糾紛，督促出租人履行義務(wù)，雙方應(yīng)在合同中約定辦理營業(yè)執(zhí)照的期限，對未約定履行期限的，應(yīng)根據(jù)合同履行情況、租賃用途、合同目的等確定合理的履行期限。

　　案件四

　　承租人在承租的房屋上辦理公司注冊，合同解除后，注冊地址未按約定期限遷出的，應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任主體，并酌情確定損害賠償。

　　案件陳述。

　　2009年7月，韓某將其所擁有的商業(yè)用房1915號租給王某，用于辦公，租期從2015年7月20日至2016年7月19日，每月租金3050元，王某需辦理營業(yè)執(zhí)照，韓某應(yīng)配合辦理，合同解除后，王某應(yīng)在一個月內(nèi)搬離或撤消。2015年7月28日，王某以1915號房注冊成立了甲公司，法定代表人是巴某。在2015年10月20日，王某和韓某達(dá)成了解除合同的協(xié)議。合約解除后，王某一直未將1915號房的公司注冊地址搬出，1915號房一直空置，韓某遂將王某告上法庭，要求王某按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付其損失。2015年7月15日，王某提交了甲公司的授權(quán)委托書，證明王某受甲公司委托與韓某簽訂了房屋租賃合同，因此應(yīng)由甲公司承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)由于甲公司聯(lián)系不上，故無法將其注冊地址搬出。各方爭論的焦點(diǎn)是王某是否應(yīng)當(dāng)賠償甲公司注冊地址未遷出造成的損失以及損失的賠償標(biāo)準(zhǔn)。

　　法庭的裁決

　　在《房屋租賃合同》約定的期限內(nèi)，王某沒有將甲公司的工商登記注冊變更至其名下，也沒有履行《房屋租賃合同》約定的義務(wù)，給韓某造成了損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租賃合同中規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)包括該房屋出租時(shí)的全部收益權(quán)能即房屋占有權(quán)和辦理營業(yè)執(zhí)照權(quán)，兼顧補(bǔ)償性和懲罰性違約責(zé)任，法院酌定王某賠償韓某損失，以每天50元為宜。

　　裁判的提示

　　上海買賣房屋合同糾紛律師   首先，在租賃合同到期或解除后，如果出租人的工商注冊地址沒有遷出，就會在一定程度上影響到商鋪的租金收益，所以，對于需要在房屋上進(jìn)行工商注冊的，出租人應(yīng)該在合同中明確約定，如果出租人沒有遷出，就應(yīng)該按照誠信原則按期搬離，否則就應(yīng)該賠償出租人的損失；如果出租人沒有搬離，就應(yīng)該賠償出租人的損失。二是公司委托承租方與出租方簽訂房屋租賃合同，在房屋出租后進(jìn)行工商注冊的，根據(jù)合同相對性原則，在發(fā)生爭議時(shí)，出租方應(yīng)證明出租方知道該委托關(guān)系，出租方不應(yīng)知道該委托關(guān)系。