上海婚姻房產(chǎn)律師 在前兩篇文章中，法國宣傳辦公室分別介紹了婚前財產(chǎn)和婚后財產(chǎn)的歸屬。隨著我國婚姻法及其司法解釋的多次修改，婚姻中的不動產(chǎn)所有權發(fā)生了很大的變化。為了讓讀者了解演變過程，避免在閱讀《婚姻法》及其司法解釋時產(chǎn)生混淆和疑惑，法律宣傳處將在今天澄清我國《婚姻法》及其司法解釋中不動產(chǎn)所有權的來龍去脈。

　　中華人民共和國成立后，先后有兩部婚姻法，即1950年的《婚姻法》和1980年的《婚姻法》。由于歷史悠久，《婚姻法》中的許多規(guī)定已經(jīng)與我們的生活脫鉤。我們將從2001年4月28日第九屆全國人民代表大會常務委員會會議修訂和實施的《婚姻法》開始。2001年《婚姻法》沒有具體討論房地產(chǎn)問題，而是將其納入財產(chǎn)。2001年《婚姻法》關于夫妻財產(chǎn)的篇幅主要包括以下條款:

　　第十七條夫妻在婚姻關系存續(xù)期間取得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有:

　　(一)工資和獎金；

　　(二)生產(chǎn)經(jīng)營收入；

　　(三)知識產(chǎn)權收入；

　　(四)繼承或者贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；

　　(五)其他應當共同所有的財產(chǎn)。

　　夫妻有平等的權利處理共同擁有的財產(chǎn)。

　　第十八條有下列情形之一的，屬于夫妻一方的財產(chǎn):

　　(a)婚前一方的財產(chǎn)；

　　(二)一方因身體傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；

　　(三)遺囑或者贈與合同中確定只屬于丈夫或者妻子的財產(chǎn)；

　　(四)一方專用的生活用品；

　　(五)其他應當屬于一方的財產(chǎn)。

　　第十九條夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)和婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分共有、部分共有。協(xié)議應采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。

　　夫妻對婚姻存續(xù)期間所得財產(chǎn)和婚前財產(chǎn)的約定，對雙方均有約束力。

　　2001年《婚姻法》最大的變化是增加了夫妻專屬財產(chǎn)，這是《婚姻法》第十八條的規(guī)定。根據(jù)2001年《婚姻法》，婚前個人財產(chǎn)屬于一方配偶，婚姻關系存續(xù)期間獲得的財產(chǎn)屬于雙方配偶。夫妻可以以協(xié)議的形式約定婚前財產(chǎn)的歸屬和婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)的歸屬，約定歸彼此所有的財產(chǎn)應當屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)。隨后，最高人民法院于2001年12月頒布的《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋》第19條規(guī)定，《婚姻法》第18條規(guī)定的夫妻一方擁有的財產(chǎn)，不得因婚姻關系的繼續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。除非當事人另有約定。進一步固定了婚前個人財產(chǎn)所有權制度。此時法官對不動產(chǎn)所有權的判斷主要依據(jù)《婚姻法》中關于財產(chǎn)的規(guī)定。由于沒有統(tǒng)一的判斷尺度，關于婚姻房產(chǎn)的糾紛五花八門，各地的判斷也不盡相同。

　　1998年以來，隨著將住宅產(chǎn)業(yè)培育為新的經(jīng)濟增長點的體制改革和各項政策措施的出臺和實施，中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期。這一時期，全國城鎮(zhèn)停止實物分房，陸續(xù)出臺減稅免稅等各種優(yōu)惠政策，搞活二手房市場。住房建設加快，住房金融快速發(fā)展，二手房市場活躍，房價也起飛。房產(chǎn)成了家庭最重要的資產(chǎn)，婚姻糾紛中房產(chǎn)所有權的矛盾也增加了。針對實際需要，最高法院于2003年12月頒布了《婚姻法司法解釋二》。司法解釋第二十二條規(guī)定了父母雙方共同出資購買房屋的情形，明確了不動產(chǎn)的歸屬，解決了現(xiàn)實生活中父母為子女出資購買房屋時的房屋歸屬問題。《婚姻法司法解釋二》房地產(chǎn)涉及以下事項:

　　第十九條婚前一方出租，婚后以共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋所有權證以一方名義登記的，視為夫妻共同財產(chǎn)。

　　第二十條夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值和歸屬，雙方不能達成協(xié)議的，人民法院應當根據(jù)下列情況處理:

　　(a)雙方主張該房屋的所有權并同意投標，這是允許的；

　　(二)一方主張房屋所有權的，評估機構應當按照市場價格對房屋進行評估，取得房屋所有權的一方應當給予對方相應的補償；

　　(三)雙方都不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，收益分成。

　　第二十一條離婚時，雙方對尚未取得所有權或者完全所有權的房屋有爭議，協(xié)商不成的，人民法院不應當判決房屋所有權，應當根據(jù)實際情況判決當事人使用房屋。

　　當事人取得前款規(guī)定的房屋全部所有權后，有爭議的，可以向人民法院再次提起訴訟。

　　第二十二條當事人結婚前，父母為雙方投資購買房屋的，該投資視為對子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

　　當事人結婚后，父母雙方共同出資為雙方購買房屋的，該出資視為對夫妻雙方的贈與，除非父母明確向一方明示贈與。

　　2011年7月，最高法院通過《婚姻法司法解釋三》，其中再次提到房地產(chǎn)問題:

　　第七條結婚后，父母一方為子女購買的不動產(chǎn)，其產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，根據(jù)《婚姻法》第十八條第(三)項的規(guī)定，只能視為贈與自己的一個子女，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

　　雙方父母購買的房產(chǎn)產(chǎn)權登記在子女一方名下的，按照各自父母的出資份額，該房產(chǎn)可視為雙方共有，但雙方另有約定的除外。

　　第十條夫妻一方婚前簽訂房產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款的，以首付款支付人名義登記房產(chǎn)的，離婚時雙方協(xié)議辦理房產(chǎn)。

　　依照前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以裁定該房地產(chǎn)屬于財產(chǎn)登記方，未清償?shù)馁J款為財產(chǎn)登記方的個人債務。離婚時，產(chǎn)權登記一方按照婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則賠償對方。

　　第十二條婚姻關系存續(xù)期間，雙方以父母一方的名義使用夫妻共同財產(chǎn)購買參加房改的房屋，產(chǎn)權以父母一方的名義登記。如果對方主張離婚時按夫妻共同財產(chǎn)分割房屋，人民法院不予支持。購房時的出資可以作為債權處理。

　　細心的讀者可能已經(jīng)注意到司法解釋二第二十二條和司法解釋三第七條。包括很多專業(yè)人士在內(nèi)的很多人也認為，這兩種法律之間存在一種替代關系。有的法官認為司法解釋三第七條代替了司法解釋二第二十二條，司法解釋二第二十二條已經(jīng)失效。但法律宣傳處仔細查閱了最高法院法官吳曉芳在《法律適用》(2014年第一期)中發(fā)表的張文、北京大學法學院助理教授何健在2012年第一期《福鼎法學評論》中發(fā)表的張文以及部分婚姻家庭律師的意見。他們都認為司法解釋三第七條和司法解釋二第二十二條并不矛盾，司法解釋三第七條是對司法解釋二第二十二條的進一步補充。司法解釋三第七條出資應理解為足額出資，認為父母支付足額出資購買房產(chǎn)或父母僅提供足額出資，雙方簽訂房屋買賣合同，均屬于第七條“出資”。父母對子女婚后購買的房產(chǎn)出資部分，不應適用《婚姻法司法解釋(三)》第七條，但出資性質(zhì)應按《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條確定，然后確定房產(chǎn)所有權。

　　上海婚姻房產(chǎn)律師  將于2020年1月1日生效的《民法典·婚姻家庭》第五編吸收和發(fā)揚了以往婚姻法和司法解釋的成果，但該條涉及的不動產(chǎn)沒有變化，延續(xù)了以往司法解釋的內(nèi)容。

　　好了，法律宣傳處完成了婚姻中不動產(chǎn)所有權的歷史演變。如果覺得法宣辦還可以，請關注法宣辦的專欄，歡迎大家看官方消息！