《合同法》第四百零二條受托人在委托人的權限范圍內以自己的名義與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，合同對受托人和第三人具有直接約束力，但有確鑿證據(jù)表明合同僅對受托人和第三人具有約束力的除外。上海律師事務所為您解答一下有關的問題。

　　房地產公司選擇銷售代理機構時，應當考察代理機構的業(yè)務經驗和管理水平，考察代理機構的能力和責任承擔能力。

　　(1)與房地產公司、代理公司簽訂協(xié)議時，明確詳細約定雙方的權利義務，明確各項細節(jié)工作的達成條件和違約責任，明確代理公司的保密義務和其他配合義務。

　　(2)房地產公司以代理的項目為基礎，及時為代理公司組織各種專題培訓，提供標準化的技術和產品信息，建立全過程監(jiān)督和考核體系。

　　(3)建立一個協(xié)調、實時的銷售控制系統(tǒng)對房地產企業(yè)及其代理商來說尤為重要，尤其是在多個代理商同時開始銷售的情況下。

　　(4)銷售代理之間合作過程中，在雙方履約的基本前提下，及時結算支付相關費用并移交相應資料，有效避免代理方采取扣款、更換或隱藏單據(jù)等不當?shù)淖晕揖葷蚍粗拼胧?

　　(5)銷售代理關系解除后，有條件的，及時收回與銷售代理有關的一切印章、文件、資料，并在適當場合、通過適當渠道向社會公布。

　　法律法規(guī)也支持這一點: 房地產開發(fā)企業(yè)委托代理人出售房屋，由于代理人沒有通知他們某些房屋已經出售，房地產開發(fā)企業(yè)造成一套房屋出售，兩套房屋出售，屬于委托人選擇和監(jiān)督的經營風險不應轉嫁給購房者。

　　最高人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條有下列情形之一，不能實現(xiàn)商品房買賣合同目的的，不能取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任:商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人。

　　《民法通則》第六十三條公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者按照雙方的約定，應當由自己實施的民事法律行為，不得代理。

　　第六十五條 民事相關法律問題行為的委托企業(yè)代理，可以用書面表達形式，也可以用口頭語言形式。法律制度規(guī)定用書面教育形式的，應當用書面教學形式。書面委托代理的授權委托書應當載明代理人的姓名或者產品名稱、代理業(yè)務事項、權限和期間，并由委托人簽名或蓋章。委托書授權不明的，被代理人之間應當向第三人可以承擔環(huán)境民事主體責任，代理人負連帶責任。

　　第九十二條取得不正當利益，給他人造成損失，沒有法律依據(jù)的，應當將取得的不正當利益返還給受損失的人。

　　《最高國民法院對于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房認購、訂購、預訂的約定具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人按照約定接受了購房款的，該約定應當認定為商品房買賣合同。

　　第八條 具有研究下列情形之一，導致企業(yè)商品房進行買賣雙方合同管理目的就是不能為了實現(xiàn)的，無法發(fā)展取得一個房屋的買受人之間可以通過請求解除勞動合同、返還已付購房款及利息、賠償經濟損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償法律責任：商品房買賣交易合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣服務合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　上海律師事務所提醒大家，在普通購房者看來，不管是房產管理公司企業(yè)自有的銷售員，還是一個代理有限公司的銷售員，其身份進行定義均為房產作為公司員工認可的有權代理人，其行為主要代表了房產公司，出售房屋、收取購房款等法律社會責任當然由房產公司需要承擔。