有山有水，有后院。這里的風景很獨特。如果你想建自己的農(nóng)村別墅。我們需要知道，在農(nóng)村地區(qū)建造房屋更為重要。上海比較好的房產(chǎn)律師解答農(nóng)村宅基地上有六不準。
 

　　法官解讀

　　上海比較好的房產(chǎn)律師根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)，農(nóng)村建房有六不準：

　　1、不允許隨意建造多層建筑。新建或改造的房屋應當申請并取得《農(nóng)村建設規(guī)劃許可證》。建設層數(shù)由當?shù)匾?guī)定，一般不允許建造三層以上的房屋。在農(nóng)村建設或改造三層以上的農(nóng)村房屋時，需要專業(yè)的施工隊伍進行施工，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提交相關申請，經(jīng)批準后方可開工。

　　2、不得超出區(qū)域標準。農(nóng)村住房建設實行一戶一戶原則。當?shù)剞r(nóng)業(yè)住房宅基地的占地面積一般由當?shù)赝恋毓芾矸ㄒ?guī)規(guī)定。非法一戶多戶應當按照《土地管理法》的規(guī)定拆除，但通過合法繼承獲得的宅基地是允許的。

　　3、不允許隨意翻新農(nóng)村住房。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農(nóng)村翻新老房子和破舊房屋時，必須取得《農(nóng)村建設規(guī)劃許可證》，并向村委會提交申請，經(jīng)批準并取得許可證后方可開工。未取得《農(nóng)村建設規(guī)劃許可證》的房屋，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，將面臨拆遷的風險。

　　第四，不得在規(guī)劃區(qū)域外建造。《土地管理法》第六十二條第三款規(guī)定，農(nóng)村村民建宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村規(guī)劃，不得占用永久性基本農(nóng)田，盡量使用原宅基地和村內(nèi)閑置土地。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條第三款規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村公共設施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民住宅建設不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應當按照《土地管理法》的有關規(guī)定辦理農(nóng)用地轉讓審批手續(xù)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門頒發(fā)《農(nóng)村建設規(guī)劃許可證》。

　　5、未經(jīng)授權不得改變使用。宅基地設置的目的是確保農(nóng)村村民的生活需要，未經(jīng)授權不得改變土地使用，如在宅基地上建造大型工廠或出售房屋。

　　6、未經(jīng)批準，不得先建造。建房前，應當申請批準使用宅基地，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村宅基地批準書》和《農(nóng)村建設規(guī)劃許可證》。林業(yè)、水利等部門也應當經(jīng)有關部門批準。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國土地管理法》

　　第四十四條 建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。

　　永久基本農(nóng)田轉為建設用地的，由國務院批準。

　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規(guī)定由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

　　第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

　　農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

　　農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

　　農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

　　國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

　　國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作。

　　《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　　第四十一條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設的，建設單位或者個人應當向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

　　在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設以及農(nóng)村村民住宅建設，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

　　建設單位或者個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。

　　第四十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設用地范圍以外作出規(guī)劃許可。

　　第四十三條 建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。

　　建設單位應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。