上海市房屋糾紛律師欠物業費門禁卡被禁合法嗎？

　　　一、背景

　　隨著小區物業管理意識的加強，大部分物業都為業主配置了門禁卡以保障小區業主安全及維護日常秩序。門禁卡在發放業主使用前，由物業技術人員或委托專業人員設置，確定可使用區域及權限，比如可以進入小區，可以使用電梯等。但是目前有很多物業在門禁卡上做文章，變相催收物業費。若業主發生欠繳物業費的行為時，禁用門禁卡權限，導致其無法進入小區門，無法正常使用電梯功能等，給廣大業主帶來不便。

　　二、欠物業費門禁卡被禁違反法律明文規定

　　(一)違反物權相關法律

　　《民法典》第二百四十條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”占有是指對于財產擁有實際管理或控制的權利，這是所有權人對其財產的最基本權利，也是所有權人對外直接行使所有權的表現。使用是指對財產的運用，發揮財產的使用價值。收益是指通過對財產的占有、使用等方式取得經濟收益。處分指的是財產所有人對其財產在事實上或法律上的最終處置。以未交物業費或者物業費預存不足為由不發放門禁卡以及禁用門禁卡的行為是違反法律的。一方面限制了業主的所有權和使用權，侵犯了業主對自己購買房屋的占有、使用、收益、處分的權利，直接導致業主進不去家門，影響業主使用小區共有部分等；另一方面欠交物業費屬于物業合同糾紛，而限制使用門禁卡違反物權相關法律，物業費的交納不是業主直接行使對其房屋的占有、使用、收益、處分的前提，兩者間不存在必然的關系。

　　(二)違反物業合同相關法律

　　《民法典》第九百四十四條明確規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人員可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人員可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催收物業費。”禁用門禁卡是否包含在“等”內，與不得停止供電、供水、供熱、供燃氣行為屬于同種性質呢？筆者認為應當包括，雖然水、電、熱、燃氣通常是在封閉的空間，而門禁卡屬于外部空間共有部分的使用，但是均影響業主占有、使用其財產，導致業主本質購房目的不能實現，更有甚者可能會給業主帶來財產損失和人身損害。倘若家中有急性病人，正巧物業費到期，十分危急的情況下，再去物業交費開通門禁卡權限，很可能延誤最佳搶救時機。物業這種直接采取“強制措施”的行為實質上放大了其催款的權利，其屬于企業性質，只能依據物業合同規定的權限管理小區，即使雙方達成的物業管理合同約定，在業主不交費的情況下，可以采取停止供電、供水、供熱、供燃氣、禁用門禁卡等，也歸屬無效，不必然對業主產生強制約束力。在業主逾期履行交納物業費的情況下，物業需要通過法律途徑解決，不可不經過法律途徑自行阻攔業主“回家”。

　　(三)違反物業管理條例根據

　　2018 年修訂的《物業管理條例》第四十一條之規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”第六十四條之規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的物業服務企業可以向人民法院起訴。”也就是說當業主違反合同約定時，物業可以通過法律途徑解決，并不存在救濟不能的情況。據法信網不完全統計，截至 2021 年 6 月 22 日，運用《物業管理條例》第六十四條之規定裁判的案件有 3892 起。目前互聯網立案十分便捷，方便當事人方主張合法訴求，因此物業公司并不需要將物業費的保障置于前，為了節省時間和人力侵犯廣大業主合法權益。隨著民眾法治意識的增強，在其自身權益保護方面，十分重視。物業此種做法目前已經產生出負面的社會影響，亟需改正。

　　三、遵守法律、讓民法典為當事人權益保駕護航

　　(一)物業方維權途徑及依據

　　物業公司是從事物業管理活動的專門企業，具有獨立的法人資格，具有民事權利能力和民事行為能力，也可作為民法上獨立的民事主體起訴。起訴依據通常是物業服務合同，關于物業費的約定是重要條款。物業為了保障自身權益最大化，可以在違約責任中設置違約金條款。《民法典》第五百八十五條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”比如可以在合同中約定物業服務費收費標準按照建筑面積高層每月每平方米收取 X 元，多層每月每平方米收取 X 元；物業服務費用按月交納，業主應在每月底前履行交納義務，逾期交納的，按應交費用的日千分之 X或者日萬分之 X 支付滯納金，具體滯納金數額應當參照本地消費水平制定，只要規定的滯納金標準符合法律規定，法院一般都會支持。在程序上需要注意的問題有：業主逾期不交納物業費，物業需要及時以書面形式通知業主交納，催告無果后再起訴主張權利，否則業主可以以未收到催收的書面通知為由予以抗辯，物業需拿出其以書面形式催收的證據，否則法院會裁定駁回物業起訴。法律依據為《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。”

　　(二)業主方維權途徑及依據

　　若物業出現因欠物業費而限制業主使用門禁卡權限的行為時，業主以其物權受到侵害為由起訴，根據《民法典》第二百三十三條之規定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。”民法典第二百三十六條規定：妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”排除妨害請求權是物權請求權，小區業主購買或者租賃小區某房屋，就分別對該房屋享有所有權或使用權。當其對該房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害時，物權人可以請求妨害人排除妨害，使自己的權利恢復到圓滿狀態，并且排除妨害的費用應當由非法妨害人負擔。排除妨害請求權行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物業該行為屬于違法行為，業主理所應當可以主張排除妨害。

　　四、物業費核心法律條文的理解

　　（一）《民法典》第944條第1款。該款規定“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。

　　物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”從條文的表述來看，物業費的支付主體是業主，接受的主體是物業服務人，即包括物業服務企業和其他管理人。支付物業費的依據是雙方之間的約定，即書面的物業服務合同，這個合同有兩類，即建設單位與物業服務人訂立的前期物業合同和業主大會與業主委員會依法選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同，這個合同里面約定得有物業服務人的義務，如果物業服務人對物業服務合同里的義務存在瑕疵履行，即部分履行或者未按照要求履行，業主可以拒付或者少付物業費抗辯。《民法典》對業主履行物業費的行為方式所使用的詞是“支付”，不再使用《物業管理條例》物業管理費的“交納”，不再具有一定程度的、不可協商的強制性，“支付”所體現的是一種平等的合同關系。從“交納”“物業管理費”，到“支付”“物業費”，充分體現了立法機關對物業服務法律關系雙方當事人的平等性的鮮明立場。從條文的文義上來看，在物業服務人已經按照約定和有關規定提供了物業服務，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，如果有其他合理的理由，業主是不是可以提出來呢？依《民法典》第944條第1款的規定，并沒有限制。

　　業主不能以未接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，主要有幾個原因， 一是支付物業費的依據是物業服務合同，如物業服務人已履行了合同約定的義務，業主就應當按照約定支付物業費。二是在物業服務合同中，并沒有約定先由物業服務人提供物業服務才支付物業費，業主并不享有先履行抗辯權，不能以其還未接受物業服務人提供的物業服務為由提出抗辯。三是如果物業服務人不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定的義務，主業可以依法請求物業服務人承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等民事責任。業主不能以無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，主要理由在于，建筑物區分所有權具有整體性，不同于普通的所有權，建筑物區分所有權包括專有權、共有權和成員權，并不是單個業主的絕對支配權，共有部分的利用、管理與每個業主的利益息息相關，應當由全體業主共同作出決定，而非單個業主可以決定。如果允許“無需接受相關物業服務”為由拒絕支付物業費，將使物業服務人無法正常提供物業服務，無法實現物業服務合同的目的，反而損害了全體業主的共同利益。

　　（二）《民法典》第944條第2款。該款規定“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　”從這一款的規定來看，業主支付物業費應當按照約定及時支付，如果逾期支付，物業服務人可以催告業主在合同期限內支付，從“可以”的文字來理解，物業服務人可以不催告業主在合同期限內支付，而直接向人民法院提起訴訟或者申請仲裁，物業服務人向人民法院起訴或者申請仲裁，不是以物業服務人催告為前提的，法律條文之所以這樣規定，是考慮到業主出現特殊情況時，可能出現未按照約定支付物業費的現象。

　　在這里需要引起審判實務人員注意的是，司法機關對物業服務企業是否要履行催告程序以及履行催告程序的合理期限是否屆滿，有一個比較明顯的轉變，這個轉變的分水嶺是2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議。在2009年《物業服務糾紛司法解釋》第6條規定“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”從這一條司法解釋的措詞“交納”“支付”“享受”“接受”等來看，司法機關對物業服務人與業主之間是平等還是不平等、是管理還是服務態度是不明朗的。在《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（四）》第2605頁仍是持“先催告再起訴”立場，“2009年《物業服務糾紛司法解釋》第6條規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。該司法解釋從審判實務操作層面確立了物業服務人所起訴條件，即書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納，實踐中的效果是比較好的”，“將催告程序作為物業服務人起訴的前置條件，給予了物業服務人和業主直接溝通、協商的空間，也督促一部分因為各種原因忘記或者暫時無法支付物業費的業主盡快履行義務，有利于雙方直接解決糾紛”。但是，最高人民法院審判委員會第1823次會議修正2009年《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》將原有13個條文的司法解釋（法釋【2009】8號），修正為僅5個條文，原司法解釋第6條直接被刪除了，不再持“先催告再起訴”的立場，“交納”“享受”這類措詞也被一同刪除，直接明確了“物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務人退還其已經收取的違規費用的，人民法院應予支持。”

　　（三）《民法典》第944條第3款。該款規定，為現實中物業服務人動輒以業主欠物業費為由停水停電劃出了紅線，即“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

　　”這款規定很明確，不管物業服務合同里有沒有這方面的約定，都不能這么做。如果這樣做了，造成業主損失的，要承擔賠償責任。大家都知道，電、水、熱、燃氣等涉及國計民生的生活資料，不是物業服務人的，就是具有壟斷地位的供電企業、供水企業、供熱企業、供燃氣企業，中止供應都需要履行一定的程序，否則不得中止供應（《民法典》第654條、第656條），《民法典》合同編典型合同分編供用電、水、氣、熱力合同章規定很清楚，物業服務人不是供電（水、氣、熱力）合同的當事人，民事法律關系不一樣了，物業服務人如果收電費、水費、熱氣費等，本質上是基于《物業服務合同》中的義務受業主委托代為接受支付，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費，否則就有點像俗話說的“扯大旗，做虎皮”，把法律關系搞亂了，業主欠物業費，物業服務人依據主張物業費的規則去主張權利即可，不能以此為“要挾”來收取物業費。現實之中，還看到一種現象，即物業服務人通過單元電子“掃臉門禁”來迫使業主支付物業費的做法，都是沒有法律依據的。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務，業主不支付物業費，物業服務人可訴訟可仲裁主張權利。上海市房屋糾紛律師