一、拆遷律師咨詢上海 簽訂房屋拆遷補償協(xié)議的注意事項有哪些

　　1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無法履行的風(fēng)險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。

　　2、合同的主要條款內(nèi)容要明確很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細節(jié)應(yīng)當怎么約定沒有經(jīng)驗，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導(dǎo)致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

　　（1）補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

　　（2）補償款的支付時間及支付方式。

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　　（3）安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

　　（4）如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。

　　二、遇到強拆怎么辦？我們要學(xué)會依法維權(quán)！

　　隨著土地及房屋征收范圍的擴大，強拆現(xiàn)象也越來越多。即使國務(wù)院一直在下發(fā)各種通知、公告等文件嚴明禁止地方人民政府強拆的行為，但還是屢禁不止！因強制拆除所引發(fā)的社會矛盾也越演越烈，尤其是在一些偏遠的農(nóng)村，因強拆行為導(dǎo)致村民流離失所的現(xiàn)象也很多。那么為什么強拆現(xiàn)象屢禁不止呢？遇到強拆怎么辦？

　　按照國家的法律規(guī)定，只有為了公共利益的需要才可以對土地、房屋以及其他地上附著物進行征收征用。而公共利益在我國新《土地管理法》中第四十四條有明確的列舉規(guī)定，只有出于以上列舉的項目，比如國防、外交，政府組織的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)建設(shè)、保障性安居工程等與之相同或相近的事項時，才可以對土地、房屋等進行征收征用。同時，我國也規(guī)定了嚴格的對房屋、土地進行征收征用的程序，需要辦理這些手續(xù)，按照流程才是合法的征收行為。

　　但是現(xiàn)實往往跟理論的規(guī)定，嗯......出入還是很大的。原因的話有很多種，但其中最主要的還是對利益、金錢的追求。在我們國家來說，因為人口眾多，所以土地一直都是稀缺的，也是非常值錢的。那么，就會有一些人想要利用征地拆遷的機會“撈”一筆“巨款”。

　　首先，沒有權(quán)力的默許就沒有接下來的肆意妄為！強拆的背后是利益的交換。一些當?shù)氐恼賳T自稱自己秉公執(zhí)法，實則是真正的貪官污吏，不僅該履行的職責(zé)不履行，還在私底下接受一些人的賄賂，看到那些強拆行為的也當做沒看見。如果有人上訪、舉報的話，明面上答應(yīng)一定會處理，上訪人一走就把上訪的事當做沒發(fā)生，根本不做處理也不做任何的回應(yīng)。扣著上訪的文件不對上報，甚至安排一些人對上訪人進行監(jiān)督，防止他到上一級去“告御狀”。在進行政績審核的時候，誤報、瞞報的行為也是屢見不鮮。對于這種行為，國家也在進行嚴厲地監(jiān)督、審查，一旦發(fā)現(xiàn)嚴懲不貸！

　　其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)跟黑惡勢力可能有聯(lián)系。為了獲得這塊土地的建設(shè)項目，加快拆遷的進度，私自找一些不明人員，趁著被拆遷人不在家的時候，直接把房子給拆了！有些地方，還會出現(xiàn)脅迫、要挾被拆遷人簽協(xié)議，或者不停地上門騷擾被拆遷人，甚至在被拆遷人的房屋上面涂鴉、劃字，找各種手段逼被拆遷人離開。這是騷擾老百姓的行為都是嚴重違法的！

　　最后，還有各地村委會的一些打著政府名義的干部們，為了能夠從征地拆遷中撈一筆錢，故意壓低國家的補償規(guī)定，或者不把政府的補償公告內(nèi)容告訴農(nóng)民們，隨便跟農(nóng)民說一個數(shù)，就按這個標準來的行為也是大有人在的。農(nóng)民們因為不懂這些知識，經(jīng)常啞巴吃黃連，有苦說不出。有時候不是國家撥款不夠，而是層層下?lián)苤校灰恍?ldquo;貪官污吏”中給克扣了！

　　三、?被征收人又該如何應(yīng)對呢？

　　1.開發(fā)商拆的？

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第五條規(guī)定，房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。自從《城市房屋拆遷管理條例》被廢止后，由取得拆遷許可證的單位作為拆遷工作主體實施拆遷的做法就退出了歷史舞臺。現(xiàn)今房屋拆遷的工作只能由房屋征收部門來組織實施。即使是開發(fā)商來拆除的，也是受房屋征收部門的委托進行的。如果房屋征收部門辯稱開發(fā)商是自行強拆的，未受其委托，也需要房屋征收部門舉證證明，否則法院就可以推定強制拆除行為系其委托實施的。在明律師提醒被征收人，在遭遇強拆時可以通過拍照、拍視頻等方式來記錄強拆現(xiàn)場。在明律師承辦的案件中，有的被征收人就是通過指認強拆現(xiàn)場的照片和視頻中的人員是政府的工作人員，從而否定了“開發(fā)商拆的”這一說辭

　　2.工作人員誤拆？

　　房屋征收部門經(jīng)常以工作人員“施工不當”“誤拆”為由，認為是民事侵權(quán)糾紛，應(yīng)當追究工作人員的個人責(zé)任。根據(jù)《國家賠償法》第四條的規(guī)定，行政機關(guān)及其工作人員在行使行政職權(quán)時，違法征收、征用財產(chǎn)造成受害人財產(chǎn)損害的，受害人有取得賠償?shù)臋?quán)利。無論是工作人員失誤還是故意造成的結(jié)果，都是其職務(wù)行為導(dǎo)致的，都需要工作人員所在的行政機關(guān)來承擔(dān)法律責(zé)任。如果是工作人員失誤導(dǎo)致被征收人的房屋被強制拆除，工作人員的行為有無受到處罰以及相關(guān)的監(jiān)管人員是否受到處分，均需要征收方作出說明并提供證據(jù)。但無論如何，“誤拆”都不能成為征收方逃避法律責(zé)任的理由。

　　找誰去？

　　根據(jù)前述強拆主體推定的實踐經(jīng)驗，被征收人可直接以區(qū)、縣政府為被告提起行政訴訟，請求確認其強制拆除房屋的行為違法。是否一并申請行政賠償則要經(jīng)過與專業(yè)征收維權(quán)律師的溝通探討后謹慎確定。需要強調(diào)的是，“推定”并不是紅口白牙的指認，也要有基礎(chǔ)依據(jù)。一般而言，在能夠證明涉案房屋確在涉案項目征收范圍內(nèi)，強拆現(xiàn)場保留有強拆發(fā)生前后的視頻、照片等基礎(chǔ)性證據(jù)，且有相應(yīng)媒體報道、報警記錄、證人證言佐證的情況下，強拆主體推定更容易實現(xiàn)。若區(qū)、縣政府有證據(jù)證明系街道辦事處擅自實施了強拆行為，則適格被告也可能是街道辦事處。

　　要補償還是要賠償？

　　拆遷律師咨詢上海 補償還是賠償取決于強拆行為是否合法，合法強拆對應(yīng)補償，違法強拆對應(yīng)賠償。最高人民法院在許水云訴金華市婺城區(qū)政府行政強制及行政賠償一案中指出：“尤其是在因強制拆除引發(fā)的一并提起的行政賠償訴訟中，人民法院應(yīng)當結(jié)合違法行為類型與違法情節(jié)輕重，綜合協(xié)調(diào)適用《國家賠償法》規(guī)定的賠償方式、賠償項目、賠償標準與《征收與補償條例》規(guī)定的補償方式、補償項目、補償標準，依法、科學(xué)地確定賠償項目和賠償數(shù)額，讓被征收人得到的賠償不低于其依照征收補償方案可以獲得的征收補償，確保產(chǎn)權(quán)人得到公平合理的補償。同時，人民法院在確定賠償義務(wù)機關(guān)和賠償數(shù)額時，要堅持有權(quán)必有責(zé)、違法須擔(dān)責(zé)、侵權(quán)要賠償、賠償應(yīng)全面的法治理念，對行政機關(guān)違法強制拆除被征收人房屋，侵犯房屋所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當依法責(zé)令行政機關(guān)承擔(dān)行政賠償責(zé)任，而不能讓產(chǎn)權(quán)人因侵權(quán)所得到的賠償?shù)陀谝婪ㄕ魇账鶓?yīng)得到的補償。”